Refinanciamento pode tirar empreendedor do sufoco

O pequeno empresário que tiver um carro ou imóvel em seu nome ou da empresa tem uma alternativa para sair do sufoco financeiro: o refinanciamento. Por ter uma garantia real, esse crédito oferece prazos maiores e juros mais baixos. Em geral, os grandes bancos não fazem muita questão de oferecer essas linhas, mas vários bancos médios e financeiras se especializaram nessas operações. No caso de imóveis, o refinanciamento, ou home equity, pode chegar a 20 anos com juros prefixados de 25% ao ano ou 18% ao ano mais inflação. Bem menos que os 22,7% ao ano mais CDI ou 34% prefixados do capital de giro para empresas, ou que os 78% a 178% ao ano do crédito pessoal. Já em carros, são em geral cinco anos com taxas entre 34% e 46% ao ano. Nessas operações, o imóvel ou o carro é alienado para o banco ou financeira. Como os juros são menores e o prazo maior, a parcela mensal é muito menor. Os bancos financiam entre 50% e 60% do valor do imóvel e até 90% do valor dos carros ou caminhões. Se o financiamento não for pago, o bem é leiloado para pagar a dívida e o valor que sobrar vai para o devedor. O tempo para liberar o dinheiro varia de acordo com a análise do crédito e o registro da operação.

No caso de veículos, são três dias. Já no home equity, o processo pode demorar 10 a 40 dias pelo registro da alienação no cartório. O home equity tem também alguns custos adicionais, como o seguro de vida e do imóvel e os custos de avaliação do imóvel e do registro em cartório. Alguns bancos cobram também uma taxa de administração. Muito comum nos Estados Unidos, o refinanciamento imobiliário ainda sofre preconceito no Brasil, explica Alex Sander Moreira Gonçalves, diretor comercial do Banco PAN. “Há uma resistência em deixar a casa como garantia”, diz. A resistência diminui quando o interessado vê os juros mais baixos e o prazo mais longo, que resultam em uma prestação bem menor. “Mostramos que o risco real para a família é o juro do cheque especial”, afirma Gonçalves. Uma operação no PAN de R$ 300 mil, com juros médios de 1,38% ao mês mais IPCA por 20 anos, tem uma prestação inicial de R$ 5,9 mil, enquanto no capital de giro por 48 meses seria de R$ 22 mil. Pesquisa feita pelo PAN mostrou que, entre 2 mil contratos, 45% eram de pequenos e médios empresários que pretendiam usar os recursos para reestruturar seu endividamento ou investir.

O banco financia a partir de R$ 50 mil por prazos até 20 anos, mas a maioria quita antes o empréstimo. A busca de um crédito mais barato levou a empresária Maura Nonaka, de São Paulo, ao home equity. Dona de um spa na cidade de Cunha, ela viu na tevê uma reportagem sobre o assunto e, como tem um imóvel de veraneio em Santos, litoral paulista, procurou dois grandes bancos onde tem conta. “Um disse que não trabalhava com a operação e o outro deu informações erradas”, lembra. Ela conseguiu então o empréstimo no Banco PAN e pretende quitar o cheque especial e investir na melhora da recepção do spa Reino Solar de Pachamama. “Eu e meu marido iniciamos o projeto há dois anos pensando em usar só recursos próprios, mas acabamos precisando de mais dinheiro”, explica. No Banco Votorantim, os refinanciamentos de carros e imóveis são feitos pela BV Financeira. Segundo Gabriel Ferreira, diretor de varejo, a BV hoje trabalha com juros prefixados de 1,90% ao mês por até 10 anos no home equity, mas pretende ampliar esse prazo para até 30 anos no primeiro semestre do ano que vem, com prestações corrigidas pelo IPCA ou IGP-M. A BV financia valores entre R$ 30 mil e R$ 1 milhão.

O imóvel precisa estar em nome do tomador, quitado e regularizado. “Uma das grandes dificuldades é justamente essa, o grande número de imóveis irregulares na Prefeitura”, diz Ferreira. Ele estima que o total de operações de home equity no Brasil chegue hoje a R$ 23 bilhões, um valor ínfimo diante do total de crédito do país e mesmo do crédito imobiliário, que também é pequeno, mas atinge R$ 523 bilhões. Mesmo assim, o crescimento do home equity, de 21% este ano, é mais acelerado que o do crédito imobiliário, de 6%. O Santander é uma exceção entre os grandes bancos ao oferecer o home equity aos clientes. Segundo Fabrizio Ianelli, superintendente executivo de negócios imobiliários, o imóvel, tem de estar livre e desembaraçado e o banco financia até 60% do valor de avaliação. O Santander trabalha com prazos até 15 anos e empréstimos entre R$ 30 mil e R$ 2 milhões. As taxas prefixadas para pessoas vão de 1,31% a 1,58% ao mês e, para empresas, de 1,36% a 1,58%. Alguns bancos aceitam imóveis alienados, como é o caso do Banco Paulista, explica o responsável pela área, Alexandre Gomide. “O banco quita o empréstimo anterior, faz um novo e o tomador fica com a diferença”, diz. Desde julho, o Paulista oferece o refinanciamento imobiliário por 10 anos, com valores entre R$ 100 mil e R$ 1 milhão e juros de 1,20% a 1,50% ao mês mais IPCA. Quem também aceita imóveis financiados é o Banco Máxima, onde a carteira de home equity cresceu 30% este ano, diz Nerian Gussoni, superintendente comercial. O prazo máximo é de 15 anos e o valor vai de R$ 30 mil a R$ 2 milhões. Os juros são de 1,95% prefixados ao mês e 1,45% mais IGP-M ao mês.

Angelo Pavini | VALOR ECONÔMICO | ESPECIAL